【地产中国网原创报导】2015年被称作中国REITs元年。不俗，在纸上谈兵了10多年、试点多次无疾而终后，今年，REITs在中国再一步入了生机。随着万科发售中国首个公募REITs产品，万达发售与互联网结合的类REITs产品，以越秀房托居多的境外投资者射击国内的商业地产市场，这个在国内一度被消逝、在国际被视作主流的金融产品再一又火了一把。近日，以资本重构地产 服务再行雕价值为主题的中国不动产金融年会2015在北京隆重举行，其中的一场分论坛--投资收购与资产证券化，或许专门为时下大冷的REITs搭起了一个交流的平台，与会的众多业内人士针对REITs在中国的现状、发展困境、市场潜力等展开了深度的交流和撞击。

作为股票、债券、现金之外的第四类资产，REITs不具备收益平稳、低收益、低流动性、高成长等特点，是国际主流的金融产品。全球1.8万亿美元的REITs市场，美国独霸了近1万亿美元的份额，英国、日本、新加坡等市场的REITs也十分成熟期。但在中国境内，正如上述，10年前就有了REITs，但仍然逗留在概念阶段。不过，有专家预估，REITs在国内的市场容量超过1.4万亿左右，是一个潜在的享有无限有可能的大蛋糕。

又一个万亿级的大蛋糕来了再行看一下去年以来REITs在国内的探寻。2014年4月，中信证券发售了中信起航专项资产管理计划，该计划的期限为3-5年，投资标的为北京中信证券大厦及深圳中信证券大厦，这被指出是首单REITs产品。但是，该产品为投资基金性质，门槛较高，普通大众很难取得投资机会。而中信的另一款REITs产品--苏宁云创也科投资基金性质。

随着市场向REITs撕破一道口子，政策层面也重新启动了不了了之许久的试点计划。年底，住建部和有关部门部署和拒绝，北京、上海、广州、深圳四个特大型城市，正在根据本地实际情况，分别编成REITs试点方案，试点方案未来将会于近期可行性编成已完成。已完成后将征询住建部和有关部门的意见，展开改动之后就将在四地先行积极开展REITs发售和交易试点工作。

今年，在互联网的助推下，在房企转型的大势下，在资产证券化的东风下，REITs的实行热情一浪高过一浪。6月26日，前海REITs月步入公开发行，总规模30亿元，预期年化收益率8%。发售期间，投资者单笔股份门槛为10万元。

产品正式成立并在深交所上海证券交易所上市后，在二级市场可以1万元为单元展开交易。这是迄今为止，与国际上的REITs最相似的一支产品。

而被贴上REITs标签的还有万达的商业地产众筹产品稳赚1号，三天之内总共筹得资金50亿元，其中5亿元面向个人，它让普通人参予到不动产研发运营环节，共享租金收益和物业电子货币收益，并且具备灵活性的流动性。还有越秀房托，这个于2005年登岸港交所的全球首支投资于中国内地物业的上市房地产投资基金信托，10年后，开始了在内地的首个对外的商业地产项目收购。白银时代，房地产的金融属性越发突显，而境外投资者或许已窥视到了这里面的机会。

鹏华基金总助王明悦在论坛中回应，全球有30个国家发展了REITs，在美国，REITs享有商业地产多达四万处，比起一起，国内的REITs有十分大的发展空间，市场容量超过1.4万亿。一般而言，REITs的收益介于股票和债券之间，门槛较低，流动性强劲，信息半透明，较为安全性和平稳。王明悦认为，REITs是外用通胀较好的产品。

一个投资人组里，如果股票、债券用料6:4，收益虽然低，但风险也较小。如果重新加入20%的REITs资产，风险就不会大大降低。REITs是很多投资人组中的选用产品。商业地产如何你好REITsREITs在国内的大热与楼市的深度调整密切相关，库存低企、销售萎靡、利润下降，中国的房地产早已转入存量时代，传统的快进慢出有经营模式早已很难适应环境，构建轻资产、轻运营、多元化的转型为大势所趋。

而REITs在市场公开发表出售，通过对商业物业的运营，企业不仅需要转录存量资产，还需要构建资金的较慢回笼，投资人也需要享用到收益和物业的贬值收益。虽然中国企业在REITs的空战道路上迈进了最重要的一步，但是离国际主流证书的REITs产品仍有一段距离。

目前，REITs在中国的实战经验、政策、税务、法律环境都很不成熟期。中国REITs联盟秘书长王刚回应，在欧美及香港、新加坡等REITs更为繁盛的国家和地区，都有专业的法律法规作为反对，而我国的REITs在法律上有较小障碍。另一个障碍是税费免除。

国外，REITs在符合特定拒绝的情况下是可以征税的。中国REITs联盟公布的REITs报告表明，国内商业地产的租金收益须要交纳5.5%的营业税和一定比例的房产税，之后还要交25%的所得税。粗略估计，最后实得只有租金的60%-70%。这指出，在涉及征税政策没实施之前，REITs很难获得规模化发展。

收益率是要求REITs胜败的关键，而双重征收则造成REITs在中国回报率无法提升。在现有的条件下如何提升收益率呢？越秀房托行政总裁林德丰认为，主要通过租务提高、资产提高和财务提高三方面来提升投资者的分配收益率。

在租务上，优化租户结构，引进金融业的优质核心租户，维持租约的稳定性。提高服务质量，强化租户关系管理，作好续租和新签，提高项目整体租金。在资产方面，对物业展开优化，提高可出租空间，对设备设施展开针对性改建，符合客户市场需求。

商业地产如何构建证券化、金融化?最显然的还是重返到商业运营，这是显然，而金融化是决心。

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